房地产开发项目投资费用估算新技能get√

房地产建设项目各项费用的包含简单，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型有所不同而有其自身的特点，因此有所不同类型的建设项目，其投资和费用包含有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用。由开发成本和研发费用两大部分构成。

　　（一）开发成本　　共计八项：　　1.土地使用权出让金。　　国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出有让出土地使用者。

土地使用者缴纳土地出让金的估计可参考政府前期转让的类似于地块的出让金数额并展开时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正获得；也可依据所在城市人民政府施行的城市基准地价或平均值标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、用于年限等因素修正获得。　　2.土地接管及征地移往补偿费。　　（1）土地接管酬劳。

国家建设接管农村土地再次发生的费用主要有土地补偿费、劳动力移往退休金、水利设施修理分摊、青苗补偿费、耕地闲置税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地接管酬劳的估计可参考国家和地方有关规定展开。　　（2）征地移往补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人用于的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目用于。

因转让土地使原　　用地单位或个人导致经济损失，新的用地单位不应按规定给以补偿。它实质上还包括两部分费用，即征地安置费和征地补偿费。　　3.前期工程费。

　　前期工程费主要还包括：　　（1）项目的规划、设计、可行性研究所须要费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估计。一般来说规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所须要工作量融合有关收费标准估计。

　　（2）三通一平等土地研发费用。主要还包括地上原先建筑物、构筑物拆除费用、场地平坦费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参考有关计费标准估计。

　　4.建安工程费。　　它是指必要用作建安工程建设的总成本费用。主要还包括建筑工程酬劳（建筑、类似翻新工程费）、设备及加装工程费（给排水、电气灯光、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及加装）以及室内翻新工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可使用单元估计法、单位指标估计法、工程量近似于匡算法、概算指标估计法以及类似于工程经验估计法等估计。

　　5.基础设施酬劳。　　它又称红线内工程费，还包括供水、供电、供气、道路、绿化、污水处理、泄洪、电讯、环卫等工程费用，一般来说使用单位指标估计法来计算出来。　　6.公共设施设施酬劳。　　它主要还包括无法有偿转让的研发小区内公共设施设施再次发生的开支。

其估计可参考建安工程费的估计方法。　　7.不能意识到酬劳。　　它还包括基本预备费和涨价预备费。

依据项目的复杂程度和前述各项费用估计的精确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算出来。　　8.研发期间税费。

　　研发项目投资估计不应考虑到项目在研发过程中所开销的各种税金和地方政府或有关部门征税的费用。在一些大中城市，这部分费用在研发建设项目投资包含中占到较小比重。不应根据当地有关法规标准计箅。　　（二）研发费用　　研发费用是所指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

　　1.管理费用。　　可按项目开发成本包含中前1-6项之和为基数，按3％左右计算出来。

　　2.销售费用。　　它所指研发建设项目在销售产品过程中再次发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要还包括以下三项：　　（1）广告宣传酬劳。

大约为销售收人的2％一3％；　　（2）销售代理费。大约为销售收入的1.5％一2％；　　（3）其他销售费用。

大约为销售收入的0.5％一1％。　　以上各项合计，销售费用大约占到销售收人的4％一6％。　　3.财务费用。　　它诬蔑筹集资金而再次发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如外汇损失等）。

　　（三）投资与成本费用估计结果的汇总　　为了便于对房地产建设项目各项开支展开分析和较为，经常把估计结果以汇总表的形式所列，格式额.。

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