购房适龄人口2015年达峰值 预计三年后下滑

很多人指出对于房地产市场而言，人口结构是一个中长期因素，对短期影响受限。但根据笔者在近著《房市大衰落：33年房市变迁大回溯》中的详细分析，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个常态向异化的关键时点。

再行融合海外的历史经验来看，人口结构演进又堪称一个危险性的信号。2012年人口结构迎接拐点与所有商品一样，面临将近十四亿的人口，房地产显然不存在相当大的市场需求，那么哪些人才是买房的主力军呢?劳动年龄人口(15岁～64岁)才是购房的主体。但从2011年开始，中国的人口结构早已步入拐点，劳动力人口占到比逐步下降，2013年该数据为72.8%。中国社会科学院副院长蔡昉在2012年拒绝接受记者专访时回应，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据近期的人口普查数据，这个转折点2012年早已来临了。

购房适龄人口明年约峰值分析房地产市场需求，相对于劳动年龄人口，还有个更加准确的指标，即购房适龄人口(25~49岁)。根据2010年全国人口普查数据，2010年我国购房适龄人口大约为5.47亿人。据此推算出，2015年超过5.68亿人口峰值，但从2018年开始加快下降，到2020年、2025年分别上升到大约为5.43亿人、5亿人。也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始上升，房地产出售市场需求结构再次发生了根本性转变，甚至经常出现结构性的购买力严重不足。

总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的好转，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产市场需求而言，都不容乐观。更加不用说还有诸多其他不利因素。

危险性的信号：海外案例从国际上看，劳动力人口的转折点也往往意味著房价拐点。近的有，日本劳动力人口占到比1992年闻覆以，1991年房地产泡沫就早已开始裂痕。将近的有，美国劳动力人口占到比2006年闻覆以，2007年房价开始改向。

对于中国而言，2012年中国劳动年龄人口总量经常出现了转折点，2015年起中国购房适龄人口数量开始上升。

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