房企忙转型：新房价格超刚需承载力 40%卖不动

坊间曾有一条段子这样说，如果你跟一个周围的人想沦为朋友，你就回答一句你实在现在的房价怎么样，这样立刻就可以和周围的人聊成一片。可见彼时房地产行业的疯狂。而这种状况正在随着行业供应不足、行业增长速度上升转变。

后房产时代，房产企业业绩广泛走低，转型已势不可挡。在这种大环境下，房地产应当如何突围？在未来的财富资产配备中，对房地产投资否还是安全性的自由选择，必须做到哪些调整？仍然倍受业内注目。

房企转型才是王道？2015年的上半年，尽管房地产受到影响频出，但楼市整体仍贞下滑。行业现状是，从2014年初起倒数5个季度住宅成交价面积经常出现同比上升，除个别以外，房产企业业绩广泛走低。

房价已从单边较慢下跌改以上下区间波动，房地产行业总体销售收入增长速度开始上升，利润率下降，造成的房企资金短缺等问题也更加引人注目。中国房地产行业道别飞速发展时代，人均多达1.1间房，那么这个城市的市场需求就是饱和状态了，目前，房价有能力推升的城市只有10个左右，房地产转型已势不可挡。

近日，诺远资产主办的中国资产管理行业高峰论坛上，万科企业集团前高级副总裁毛大庆道出了目前房企突围被迫面对的事实，随着互联网时代来临，没互联网思维做到很差房地产。房企多元化，新的品类经营才是王道。而在汉富城进继续执行董事汉富有限公司副总裁杨彬显然，房地产市场要突围，必需挣脱传统研发模式，构建滑动研发，通过筹措基金投资产业地产，产业地产再行展开招商运营，引入发展中的中小型企业。

对于目前新房入市的价格，毛大庆指出早已是相比之下远超过了住房刚刚须要的承载能力。这些刚刚须要又必须房子，实质上又买了一所房子，这个怎么办？性刺激了很多新的、持有人性和经营性的房地产品类，比如青年公寓等等，还包括把存量资产展开改建，展开经营性的公寓租赁，空缺这些城市的住房市场需求。对于后房产时代房企转型实例，毛大庆这样举例。

有意思的行业现象是，多位行业大佬指出，中国未来不会面对一个非常宽的房地产分化期和消化期。不过，他们某种程度指出，大众创业、万众创意的推展下，国内部分城市经常出现了房产新的市场需求。上海联创国际设计集团董事长薄曦就认为，中国房地产市场在增量向上回头的情况下，依然不存在大量的增量房。现在房地产的销售量是40%卖不出去，还不存在大量的增量房，在可见的未来，增量房产在大大地利用和改建，并面对纵向和横向两个方面的变革，还有很长的路要回头。

他指出，中国将不会经常出现增量房地产大大展开利用改建，无论从开发商，到投资人，未来可注目存量房产的更新换代。房地产转型了，互联网时代转型了，90后沦为客户了，我实在这个是中国房地产行业一次最重要变革的推动力的开始，这是很好的一个事情，但是今天如果是不懂客户逆了，不懂他们是在互联网长大的人的市场需求的话，我想要房子垫好了依然没有人要。毛大庆补足道，后房产时代的房企，要去懂新的客户是什么，他们要什么，他们要什么样的办公环境，什么样的居住于和商业环境。

我想要通过这个解读和懂，渐渐中国房地产不会思索新的方向出来，这不动产不会下沉，这个有可能是一个很有意思的未来方向。地产仍是安全性的投资选择？在房产企业于是以僵持转型之下，房地产投资的魅力对于国人或许正在上升。不过，第一财经日报继续执行主编杨宇东则指出，未来在中国做到房地产投资，从安全性的角度来看，房地产还是安全性的自由选择，但要把握住安全性的底线在哪里。

北上广浅，流向人口较为多，另外还有一些创业企业密集的城市，都是有一点投资的方向。他认为，未来中国的房地产或也不会转入一种常态，呈现出区域化的特点。对于投资选择，他举例称之为：要么是像上海，一方面流向的人口较为多。

另一方面是金融的人才挤满，类似于华尔街像纽约。这是房子的中心地段，房子的刚须要还是不存在。第二类有可能是较为附近一些创业的核心区的地区，最少是阿里一起之后，杭州的房价上涨得很高。

值得一提的是，由于近两年国内的房地产市场重复，股市平缓波动，国内部分投资者关注点放在了海外房地产投资市场。中国房地产经理人联盟首任主席中投汉富共赢基金创立合伙人陈梁在论坛上称，有数据表明，现在的海外投资方兴未艾，去年美国整个的房地产市场，中国的买家占到了三成有余。对于热衷海外房地产投资的人群，安永合伙人殷国伟则得出了建议，他指出，人民币(6.3408, -0.0042, -0.07%)汇率波动激化，未来房地产走势如何，难下定论，也借着这个可能性，投资人人民币变为是本金，在国外的市场上，或可获得一定汇率的报酬；其次，国外投资是一个很简单的市场，门槛很高，无法与国内的房价做到纵向对比，目前也继续会对国内房产市场投资产生威胁；最后，他指出，投资人在海外投资的目的是简单的，海外置业之前要对自己的投资目的有确切的定位，要减少风险，须要把资金转交专业机构来照顾。

对于目前的海外房地产市场，美国铁狮门高级副总季泰力则称之为，目前海外房地产投资有相当大的机会，报酬有可能给投资人有一个新的投资的方向。2014年大家到海外出售资产，现在是在海外，特别是在美国，整个的基本面都较为(国内)强劲一些。他这样称之为。

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